Gewerbeimmobilien als Anlageobjekt
Die Suche nach renditestarken und sicheren Kapitalanlagen führt Investoren regelmäßig zu gewerblich genutzten Immobilien. Diese versprechen, sofern sie sich in einer guten Lage befinden und die Auslastung hoch ist, attraktive Einnahmen. Auch sind Wertsteigerungen möglich.
Die Anschaffung einer gewerblichen Immobilie kann über einen direkten Einstieg in ein Objekt oder über einen offenen oder geschlossenen Fonds erfolgen. Beim Direkteinstieg sind dem Kaufpreis die Anschaffungsnebenkosten zuzurechnen, zu denen auch Sanierungsmaßnahmen gehören, die in den ersten drei Jahren nach dem Kauf erfolgen und deren Höhe 15 Prozent des Kaufpreises abzüglich Umsatzsteuer übersteigt.
Bei einer Veräußerung fallen Steuern auf die erzielten Gewinne an, wobei die Bemessung sich als die Differenz von Veräußerungserlös und Anschaffungskosten versteht. Dem Veräußerungspreis sind Kosten des Verkaufs abzuziehen und den Anschaffungskosten sind die Anschaffungsnebenkosten hinzuzurechnen.
Im Besitz befindliche Gewerbeimmobilien können für den Anleger zu einer Senkung der Steuerlast führen. Betriebskosten können in der Regel in vollem Umfang geltend gemacht werden. Zu diesen zählen auch Zinsen, die im Rahmen eines kreditfinanzierten Objektes anfallen. Während des Berufslebens können so die Kosten der Immobilie die Erträge übersteigen, wodurch sich die zu entrichtende Einkommenssteuer vermindert und der Staat so auf indirektem Wege die Vermögensbildung fördert. Durch die Abschreibungen, die sich über die voraussichtliche Nutzungsdauer linear verteilen, verstärkt sich dieser Effekt.
Die Erträge von gewerblich genutzten Immobilien unterscheiden sich von wohnwirtschaftlich verwendeten Objekten im Wesentlichen durch die stärkere Abhängigkeit von konjunkturellen Entwicklungen. Die Wertentwicklung ist wie bei allen Immobilien von der langfristigen gesamtwirtschaftlichen und regionalen Entwicklung sowie von städtebaulichen Maßnahmen abhängig.
Durch die Beteiligung über einen Fonds lässt sich das unsystematische Risiko deutlich verringern, besonders hohe Renditen werden dadurch allerdings unwahrscheinlich. Investoren können über Käufe direkt vom Bauträger versuchen, zu einem günstigen Preis einzusteigen und so die durchschnittlichen Erträge über einen höheren Veräußerungsgewinn steigern.
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